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【結論】賃貸 vs 持ち家  → 正解は?

buy or rent

家を賃貸するのがいいか、持ち家にするのがいい、という論争は永遠のテーマとも言えそうですが、ここで結論を出しておきます。

 

昔からマネー雑誌などでは「持ち家が得か、貸家が得か」ということが論じられてきていますが、多くの場合は家族構成や考え方によって違ってきます、となります。

 

確かにそれはそうなのですが、一般的な結論としては「賃貸をおすすめする傾向」が強いですね。

 

理由としては、「給与が下がったらどうするの?」や「転勤になったらどうするの?」などといった論調で、リスクの観点から持ち家派よりも賃貸派の意見が強くなっています。

 

でも、本当に賃貸がいいの?ということで、

 

今回は「賃貸 と 持ち家 のどちらがいいのか?」をご紹介します。

【結論】賃貸 vs 持ち家 → 正解は?

アパート

正解は、「持ち家」です

持ち家と言っても条件があります

その条件とは・・・

・新築ではなく中古物件である

・一軒家ではなくマンションかアパート

・一括購入か住宅ローンを使っている

・毎月のローン支払い額よりも高い家賃がとれる可能性がある

です。

この条件を満たすことができなさそうならば、賃貸をおすすめします。

 

何故、持ち家がいいかを説明する前に賃貸と持ち家のメリット・デメリットを簡単にまとめておきます。

 

ただし、ここでは感情論は除いています。

 

感情論というのは、「マイホームがあれば嬉しい」や「子供と安心して暮らせる」、「ご近所とのトラブルでも困らない」などといったことです。

 

これらは主観的な意見なので、賃貸でも持ち家のどちらでも当てはまることがあったりするからです。

 

賃貸のメリット・デメリット

メリット

・ローンが必要ない
・急な転勤や転職、給与ダウンなどに対応しやすい

 

デメリット

・自由にリフォームすることができない
・家賃が変動する可能性がある
・いつまでも家が資産にならない

持ち家のメリット・デメリット

メリット

・自由にリフォームができる
・支払い額がほぼ固定
・家によっては一括購入後かローン支払い完了時に資産になる

 

デメリット

・多額の住宅購入費用orローンの支払いが必要になる
・転勤や住み替えなどで簡単に引っ越しができない
・家の価値が下がる可能性がある

家賃と購入金額の総額を比較しても意味がない

実は、家賃と購入金額の総額を比較するとほとんど変わらないことが知られています。

 

賃貸の場合は管理費が必要で、持ち家の場合は家賃はかかりませんが固定資産税やメンテナンス費用、ローンの支払いを考慮する必要があります。

 

これからの経費を考えると、どちらにしても総額がほとんど変わらないのです。

 

なので、賃貸のほうが毎月支払う額が持ち家と比較して少ないとか多いとかは誤差の範囲ですし、条件次第なので無視しましょう。

では、なぜ持ち家がいいかというと・・・

繰り返しになりますが、

・新築ではなく中古物件である

・一軒家ではなくマンションかアパート

・一括購入か住宅ローンを使っている

・毎月のローン支払い額よりも高い家賃がとれる可能性がある

が、持ち家の条件でした。

新築ではなく中古物件である

新築の場合はプレミア価格と言って、物件価格が新築ゆえにマーケット価格より高めに設定されていることがほとんどです。

 

そのような新築物件を購入しても購入したら、あとは中古物件になり、その価値が一気に下がってしまいます。

 

そのような新築物件に手を出してしまうと、売却時や賃貸で出す際に赤字になります。

 

一軒家ではなくマンションかアパート

一軒家の場合は管理費などはかかりませんが、年数と共に家の価値がなくなり、土地だけの価値になってきます。
特に、一軒家はマンションやアパートと比べて立地が悪いことが多いので、将来、賃貸に出したり、売却する際に手間がかかるという傾向があります。

 

その点、マンションやアパートであれば賃貸が付きやすく、売却時にも値段が極端に下がりにくいとされています。一軒家よりも物件価格の低下を抑えやすいでしょう。

 

現金一括か住宅ローンを使っている

家を購入する際には、できれば一括購入をしたほうがローンの支払いもなく、完全に有利です。賃貸よりも持ち家にしましょう。

 

でも実際には「一括購入できる余裕なんかないよ」という人も多いので、住宅ローンを使うことができれば低金利で融資が受けられる可能性があります。

 

この住宅ローンは投資目的では借りることができず、自宅を購入する場合のみ使うことができる特別で有利なローンです。現在は、金利が1%以下というローンもあります。

 

毎月のローン支払い額よりも高い家賃がとれる可能性が高い

家を購入する際に、その家の周辺で家賃がどのくらいとれるのかも調べておきます。

 

平均的な家賃が極端に低すぎる場合は購入しないほうがいいですが、いくら安いといっても下限があります。家賃がどのくらいとれるかは確認しておく必要があります。

 

以上の条件を満たしていれば賃貸よりも持ち家のほうが断然いいことになります。

 

それは、一括購入時またはローン支払い完了時に「家が資産になる」ためです。

 

これを言うと、多くの人が「またか、それか」と思う人もいるかもしれません。そうすると、「給与がダウンするかもしれないし」や「転勤があるかもしれないし」という反応になります。

 

その通りです。

 

ただ、ここで登場するのが「住宅ローン」です。さきほど金利が1%以下と書きましたが、この場合、仮に1200万円のローンであれば30年ローンで月々の支払額は38,596円となります。

 

これを家賃でまかなえる相場と比較して、管理料などの経費を考慮して家賃がとれる物件であれば問題がないのです。合計でプラスになれば、ローン支払い後には資産となります。

 

この住宅ローンが使える投資ほど有利な投資はない、といっても過言ではありません。

 

なぜなら、国の住宅ローン減税も使えるメリットもあるからです。一般的な投資には、こういった減税となる制度はありません。

 

持ち家ほど資産形成しやすい投資はない

株やFXなど比べて、不動産投資はだれでもできるわけでありません。頭金や収入によってもローンを組める人が限られるからです。しかも、住宅ローンは特別に有利な条件でレバレッジが使える方法です。

 

持ち家を投資としてとらえた場合、賃貸で家賃を支払う分を投資にしていると考えれば、将来のための投資になります。

 

何もしないで家賃を支払っていれば給与ダウンや引っ越しなどのリスクからは避けられますが、資産を増やすという観点から見れば何もしていないのと同じことなのです。

 

ただし、持ち家にはデメリット(金利変動、空室率など)もあるので、そこは不動産の知識も必要です。

持ち家を購入する場合は不動産の知識も必要

上記の条件を満たそうとすれば、それ相応の不動産知識も必要となります。物件を安く購入して、家賃がとれるかどうかを判定する知識がなければ条件をクリアできないかもしれません。

 

持ち家といっても投資と同じなので、不動産知識が少ないよ、という人で持ち家を考えている人は購入できるかどうかは別として、まずは不動産の勉強しましょう

結論

上記で挙げた条件を満たすことができれば、賃貸よりも持ち家のほうがいいことになります。「持ち家は投資」です。リスクもありますが、何も行動しないよりも将来のために何かをするなら資産形成しやすい「持ち家」が正解です。