海外不動産投資

最近は海外不動産投資のセミナーが多く開かれ、初めての不動産投資が海外の物件という方も増えてきました。日本の不動産価格の下落や空室率低下の問題もあり、海外不動産投資の需要が高まっています。私も日本にいる時にニュージーランドに不動産を購入し、賃貸収入を得ています。実際に経験した海外不動産投資のコツや注意点などをご紹介します。

海外不動産投資の実際

現在、ニュージーランドに物件を所有していますが、日本に居住しているときに購入しました。海外生活をする上で外貨(ニュージーランドドル)での収入が入ることや、ちょうど円高の時期でしたので、購入時期のタイミングは良かったと思います。

まずは現地の不動産エージェントを見つけ、希望の物件価格や購入エリア・賃貸状況などを情報収集しながら物件の選定を始めました。希望に近い物件があったので銀行ローンを申請しましたが、残念ながら価格が折り合わず購入できませんでした。その後、銀行ローンが有効な期間(約3ヶ月に延長3ヶ月)中に現在の物件を見つけました。

物件価格は諸経費を含めて、その当時のレートで約2,000万円。立地はオークランド市街から外れて南のエリアになりますが、3Bedで一軒屋でガレージ付きです。日本の感覚では想像しにくいですが、ニュージーランドで3Bedは一般的な間取りです。

収入は表面利回りといわれるグロスで約6%強、実質利回りといわれるネットが約3~4%です。ニュージーランドの平均表面利回りは約7%といわれていますが、オークランドでは実際にグロス7%を探すのは困難なくらい家賃の上昇も物件価格が高騰しています。

空室率はニュージーランド平均で約3%前後と言われています。今までに2回テナントが変わっていますが、1~2週間で決まりましたので空室率は低いという印象です。このまま物件の評価額が上昇すれば、上昇分をローンに組み込めるリファイナンスを検討しています。

海外不動産投資のデメリット

実際に海外不動産投資をした経験も踏まえて、メリット・デメリットをご紹介します。

メリットとしては日本での不動産投資と比べて、よく言われるのがキャピタルゲイン(売却益)とインカムゲイン(賃貸収益)の両方が狙える可能性があることや利回りが高い、空室率が低いなどが挙げられます。一方、デメリットとしては①現地の地域性が分かりにくい、②借主をどのように見つけるのか?、③管理が不安、④火事や緊急の場合に対応が難しい、⑤納税(日本及び現地)、⑥言葉の問題、などが数多くあります。

その意味でも現地の不動産エージェントが信頼できるのかどうか、管理会社がしっかりしているかが海外不動産投資のキーポイントになってきます。実際に現地で投資している投資家にエージェントの情報をもらうなど、ホームページなどの情報を鵜呑みにせず、逆に上記のようなデメリットに対して対応が可能か?を投げかけてみる方が良いでしょう。

海外不動産投資を利用した節税

海外不動産投資を活用した節税不動産投資を利用した所得税と住民税の節税対策は、日本国内外の物件でも広く使われる一般的な方法です。不動産所得の申告では管理費や修繕費、住宅ローンの建物分への金利、建物や設備の原価償却費を不動産所得から差し引く事が出来ます。

特に購入時には、その収支は赤字となり、他の所得と相殺する事が出来る可能性があります。結果的に課税対象の所得が小さくなり、所得税や住民税の納税が少なくなります。

原価償却費を使った節税

日本国内の不動産では建物の耐用年数が決まっていますが、 20~30年もすると賃貸に敬遠され、建て替えを検討する必要があります。一方、海外では修繕すれば30年や50年の物件でも不動産価値が下がらず、借り手がいる場合があります。そういったケースでは、日本の税制上で減価償却の短い期間を圧縮して経費計上することができます。

海外不動産投資の申告

日本での海外不動産投資の申告についてご紹介します。

①日本は全世界所得課税制度を採用しているため、 日本の居住者は国内外の不動産の区別はなく、申告が必要となります。

②不動産所得が赤字の場合は、他の所得から差し引くことができます(損益通算)

③建物についてのローン金利は経費となります(土地分は不可)

④管理費や修繕費、物件に関わる交通費なども経費となります。 (海外での購入や管理については経費計上できるかは、 税務署との相談になりますが、領収書などは残しておくほうが 良いでしょう)

⑤現地国で納税した税額分を外国税額控除ができる可能性があります。(租税条約では、不動産所得は対象外です)。

⑥非居住者が日本で不動産投資をしている場合は 納税管理人などを通じて、日本の税務署で納税をする必要があります。

⑦プレビルドで購入して 完成後に売却する手法が多いですが、日本での申告には注意が必要です。その際の譲渡益に対する税金は短期譲渡と長期譲渡では税率が異なります。売却目的の場合は税金も考慮に入れる必要があります。

※詳細は、税務署または税理士などの専門家にご相談ください。