海外移住・海外生活のための知っておきたい海外不動産投資の基礎知識

将来、海外移住・海外生活をする上で知っておきたいのは、海外不動産投資。外貨の収入や自分の住まいにも関わるので、日本での収入がある内に投資するのも方法の一つ。実際に日本から海外不動産投資をして移住した体験を踏まえてご紹介します。

外国人による不動産の売買規制

諸外国の中には自国の土地売買を規制するため、外国人による売買の禁止している場合や、土地付きではなく建物のみの売買だけを許可している国があります。例えばオーストラリアでは外国人でも購入できるのは原則として新築物件で、中古物件を買うことはできません。

海外で不動産を購入する場合は事前に外国人による不動産の売買がどこまで可能なのかを調べておく必要があります。基本的にどの国も他国の人に自国の土地を購入してもらたくないのです。それを許可しているには、それなりの理由があること、そして、それが購入時や売却時のトラブルにつながる可能性があることを知っておくべきです。

不動産投資する国の投資スタイルを知る

海外不動産投資の特徴として、インカムゲイン(賃貸益)とキャピタルゲイン(売却益)の両方を得る可能性が高いことです。日本では一部の地域を除いて不動産の価格は上がることはなく、横ばいか下落することが一般的です。これが海外では日本がバブルだった頃のように不動産価格が上昇することもあります。

そのためにニュージーランドのように不動産価格の上昇を見込んでインカムゲインよりもキャピタルゲインが中心の投資法が主流であったり、マレーシアのようにプレビルド方式(新築ができる前段階で物件を購入し、建物が出来た段階で売却する)などががあります。

海外では日本の不動産投資スタイルが通用しないこともあり、そのことに固執せずに現地のスタイルにあった投資法も検討することも必要です。例えばインカムゲイン重視の投資スタイルを一度フラットにして考えてみることは意外と難しいです。インカムゲインとキャピタルゲインのバランス、これをどう考えるかが重要になるでしょう。

信用できる不動産仲介業者を見つける

海外に限らず不動産投資では、物件情報や融資条件など、不動産の購入にあたって知っておかなければならない情報がたくさんあります。そのためには、まずは信用できる不動産仲介業者を見つけることが一番重要です。

でも、これが一番難しいです。何を基準に信用すれば良いのかが分からないからです。こればかりは実際に自らが投資の基本を学んで、疑問に思うことを投げかけて誠実に答えられるかどうかを見極める。そして、できればその不動産仲介業者が仲介したお客さんを紹介してもらうことです。そのお客さんから話が聞けるかどうかも意外と効果的です。

海外だから知っておきたい外国為替のこと

日本と海外で注意したいのが「外国為替」です。「外国為替」と書くと難しいように見えますが、要は現地の通貨が日本円ではいくらになるかということです。例えば1ドル=100円であれば30万ドル=3,000万円ということです。単純に不動産を全額現金で購入すれば簡単なのですが、銀行のローンや経費を考えると少し面倒なことになります。

海外不動産を購入する場合は、もちろん現地通貨が基本です。通常は購入前に日本円から現地通貨に交換し、全額または頭金を準備します。この時期次第では円安(円の価値が下がるので、日本円から外貨への両替は損する)の影響で目減りすることがあります。

さらに現地の銀行や日本の銀行で住宅ローンを借りる場合はローンの返却時や管理費などの経費の支払い時に外国為替が影響してきます。いつのタイミングで、どれくらいの日本円を外貨に両替しておかなくてはいけないかは、日本の不動産投資にはない注意点です。

5.海外送金の知識

日本で不動産の決済(お金を指定口座に振り込むこと)の場合はもちろん日本円で振り込むことができますが、海外不動産の場合、現地通貨で現地の銀行指定口座に振り込む必要があります。このとき、問題となるのが「海外送金」です。まず日本から海外に100万円以上の現金を送金する場合は各銀行が「国外送金等調書」にて税務署に報告します。さらに送金者には電話で確認の連絡がある場合があり、マネーロータリングや海外への不正送金防止のためにおこなわれているようです。

そのため、銀行では海外送金ができる上限金額が1日100万円までと決まっていることがほとんどです。頭金などで高額の資金移動が必要な不動産投資の場合では事前に海外送金の計画を組んでおく必要があります。また、海外の送金にかかる時間は数日かかることもあり、海外送金トラブルがまったく無いとはいえません。

さらに海外送金では「送金する銀行でかかる手数料」以外にも「中継銀行や受け取る銀行での手数料」がかかる場合があります。海外送金では「送金できる上限金額」と「送金までの日数」、そして「海外手数料」の3点に気をつける必要があります。

必要書類の英文翻訳

海外不動産投資で必要なのが書類の英文翻訳です。一般的には戸籍謄本や源泉徴収票、給与振込み口座の証明、残高証明など日本語で書かれた書類は通用しません。費用が安く、作成時間が早い翻訳会社を事前に探しておくと時間の手間が省くことができます。翻訳にかかった費用は経費計上ができる可能性があるので、領収書などは保管しておきましょう。

不動産に対する融資/ローン

海外不動産に対する融資/ローンは現地の銀行で取り扱うことが一般的です。融資/ローンに関する必要書類は基本的には日本で融資/ローンを受けるための書類とほぼ同じといえます。順番としては、現地の銀行に家賃が振り込むための銀行口座を開設し、銀行の融資部に融資ローンのための必要書類を渡して、融資を引き出します。融資に関してはいろいろな条件があるため、協力してもらえる不動産業者を見つけることが重要です。

物件管理をどうするのか?

海外不動産の購入後に必要なのが、物件管理です。日本で物件を管理する場合と異なり、客付けや入居退去手続き、修繕、売却など購入後に手間と費用がかかります。万が一、物件に何かトラブルがあった場合にすぐに物件を見に行くことができないというデメリットもあり、購入前に物件管理を依頼する良い業者をいかに見つけるかがとても重要になります。

日本と外国での納税義務について

日本の居住者が外国で不動産投資によるインカムゲイン(賃貸益)やキャピタルゲイン(売却益)を得た場合は、日本と現地国の両国で納税を行うことが必要になります。

日本は、いわゆる「全世界所得課税主義」という立場をとっており、日本居住者である限りは世界どの国でも得た所得は日本で申告する必要があります。ただし両国で税金を納めると2重課税となるため、日本の申告時には海外納めた税金を控除できる「外国税額控除」によって現地国の納税分を控除することができます。

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