海外移住コラム

【海外不動産投資は儲かるの?】ニュージーランドの家を売ってみました【実例あり】

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海外不動産投資に興味がある人向け。

「海外不動産投資をしようかと悩んでいるんだけど、実際にどうなるんだろう、、、本当に儲かるのかな。」

こういった疑問にお答えます。

 

ご紹介する前に知っておいて欲しいのは、「法律改正でニュージーランドでは外国人が中古不動産を購入することができなくなった。」ということ。

これからニュージーランドで日本から不動産投資は難しくなっているので、そのことを踏まえて下記のコラムをご覧ください。

 本コラムの内容

  • ニュージーランド不動産を売却する3つの手順と費用
  • 今回の不動産投資で稼げた金額とは
  • 海外不動産投資のメリットとデメリットまとめ

このコラムを書いている私は、ニュージーランドに所有している家を売却しました。具体的には、約8年前に日本に居住しているときに購入した3ベットの一軒家です。3ベットとは、日本でいえば3LDKでしょうか。

その当時は日本に居住していたので、日本とニューランドの両方にある銀行(現在、日本支店は閉鎖)を通して購入した家です。

ニュージーランドで家を売却したことで購入から売却までの一連のことを経験できました。

現在はニュージーランドに居住していますが、日本居住をしていても基本はやることは同じです。

 

 海外不動産投資は儲かるのか…?

世の中の意見では「海外不動産投資なんてどうせ稼げない」や「リスクが高いすぎるんじゃないか」といったイメージがありますが、それは必ずしもあっていません。

海外不動産投資は海外ならではのリスクもありますが、日本では得られないようなリターンがあるのも事実です。

【海外不動産投資は儲かるの?】ニュージーランドで家を売ってみました【実例あり】

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私の場合は儲かりました。

まずは、売却の手順と費用から。

ニュージーランド不動産を売却する3つの手順と費用

・手順①:売却前の手続きにかかる費用
・手順②:オープンホームにかかる費用
・手順③:売却と売却後の手続きにかかる費用

手順①:売却前の手続きにかかる費用

不動産を売却すると決めたら、個人同士で売買する以外は一般的に不動産エージェントを探して依頼します。今回は、NZ在住の日本人エージェントに依頼しました。

基本的には、不動産エージェントの指示で書類集めや売却方法を決めるわけですが、決めるのは自分なので「決断力」が必要です。

1.必要書類の準備:パスポートの認証、LIMレポート
2.売却方法の決定:オークション or 価格提示 or 交渉
3.広告費の支払い:どの媒体に広告するかで料金が異なる
4.家の修繕や家具の搬入:家具はレンタルすることも可能

とりあえずは以上になります。

【1.必要書類の準備】
事前に必要書類としては「パスポートの認証」が必要でした。これはマネーロンダリング対策として提出が義務付けられたものですが、要はパスポートが本人のものかを確認するものです。

ニュージーランドでは「Peace of Justice」でコピーを持ち込めば無料でやってもらえます。日本居住の場合は、公証人役場に持ち込んで証明書をもらうことになりますが、費用は、約1万5千円かかります。

あと、LIMレポート(約300NZD)は家の図面などが書かれた書類ですが、役所から取り寄せます。ここで違法な建築やリフォームをしていないかなどが確認でき、後で紹介するオープンホーム時に来客者に渡す資料にもなります。

 

【2.売却方法の決定】
ニュージーランド不動産の売却方法はいくつかありますが、基本は次の3つ。

.オークション:上限がないので市場がよければ一番儲かる
.価格提示:遊びで来る人が少ないが、提示金額より下がるのが普通
.交渉:交渉を嫌がる買主も多いので避けたい方法

売却方法としては、オークションが一番儲かる方法ですが購入金額が釣りあがるを嫌がって購入したい人が減るリスクもあります。

一方、価格提示は「希望価格」を提示することで、より予算にあった人を呼び寄せる可能性が高くなります。不動産マーケットが盛り上がっていないなら、価格提示のほうが適しています。

交渉は、不動産マーケットが”かなり盛り上がっている”状態でなければ難しい方法です。又はロケーションか家に相当の価値が必要になりますね。

オークション→価格提示のように状況に応じて変更するのもアリです。

今回は、最初にオークションを仕掛けてみて、反応をみて価格提示することに決めました

 

【3.広告費の支払い】
売却方法が決まったら、広告をどの媒体に出すかを決めます。通常は「プロパティプレス」という媒体に出すのですが、Trade meといったWebサイトにも掲載できます。

今回、かかった広告費は約6,500NZD。最初の出費としては大きな金額になるので事前の準備が必要です。どの媒体に掲載するかで費用がかなり変わってきますね。

もし、捻出できない場合は「広告費のためのローン」を借りることもできます。1~2か月を低金利で借りれ、不動産の売却後に支払うシステムです。NZでは不動産はあるけど売るための費用が足りないケースが多く、結構使われています。

 

【4.家の修繕や家具の搬入】
最後に、家の修繕や家具の搬入をします。今回、家が古いこともあって修繕に約10,000NZDをかけましたが、これはもちろん家の状態によりますね。

でも、必要に応じてリフォームをするのは分かりますが、家を売却するのに家具の搬入?と思われる人もいるかもしれません。

実は、日本では下見のときに家具を置かないのが普通ですが、ニュージーランドでは家具を置くのが一般的です。

家具を置くことで生活のイメージをしてもらうことと、場合によっては家の古臭さをごまかせます。

家具を自分で用意することもできますが、処分の手間がかかるので家具をレンタルするサービスを利用するほうが便利です。これも料金に幅があるのですが、安くて1,000NZDぐらいから。

今回、家具のレンタルは約2,500NZDをかけました。エージェントの勧めもあったのですが、ケチるよりも高く売れることを期待した結果です。家具なしでもできますが、オープンホームで家具なしは珍しいかもしれません。

 

手順②:オープンホームにかかる費用

オープンホームとは、日本でいう内覧会ですね。ニュージーランドの場合は土日にやっていることが多く、売却時には3週間ぐらい(計6回)することになります。

オープンホームの目的は内覧希望の人に家を見てもらうというのもありますが、集まる人数やアンケートなどを通して具体的な売却の予想価格を想定することにあります。

ここで人が集まらなかったりすると、売却方法の変更が必要になってきます。今回は、オープンホームへの集客が少なかったので、売約方法を価格提示に変更することにしました。

オープンホームにかかる費用は、不動産エージェントの費用(約17,000NZD)に含まれています。この費用は売却後の成功報酬です。オークションの場合はオークションを仕切る人に別途料金が発生します。

 

手順③:売却と売却後の手続きと費用

売却方法はオークションから価格提示に変えたので、後はオファーを待つだけになります。多くの場合は価格提示の金額よりも大きく下げてオファーしてくるので、あとは売り主との価格差を埋める交渉になります。

これで売り主と買い主との交渉が始まるので、不動産エージェントは両方ともに連絡して会って金額をさらに提示してを繰り返すことになります。心理戦ですね。

今回は、価格提示の金額よりも30,000NZD下げて売却が決まりました

ここで注意したいのが、「条件付き」か「条件付きではない」かです。つまり、物件を銀行に提示して融資がつけば売却できるなどの条件付きの可能性もあります。当然、条件を付けないのがベストですが、あとは交渉次第ですね。

売却が決まれば、あとは決済です。

決済には必ず両者の弁護士を通す必要があります。弁護士費用は約2,000NZDかかりました。これは買い主と売り主共に弁護士をつけて決済を確実に行えるので海外では安心できるシステムです。

決済後には売買契約書などの書類を弁護士さんに提出します。この際、住宅ローンを借りていれば弁護士さんが銀行に連絡してローン完済をしてくれます。そして、完済後の金額が口座に振り込まれて、これですべて完了になります。

今回の海外不動産投資で稼げた金額とは

結局、購入時と比べて約1.8倍で売却することができました。2016年頃であれば、法律が改正される前だったので、もう少し高くオークションで売却できたかもしれません。あくまで結果論です。

今回の不動産売却にかかった費用をまとめてみました。他にも費用がかかっていますが、大きくないので今回は省略しています。

・LIMレポートの入手:300NZD
・広告費:6,500NZD
・家具のレンタル費:2,500NZD
・家の修繕費:10,000NZD
・弁護士費用:2,000NZD
・不動産エージェントへの手数料:17,000NZD
合計:38,300NZD(日本円で約300万円)

これらの費用を差し引くと、実際の売却益になります。おおよそ千数百万円です。

ニュージーランドは2019年現在で売却益への課税はありませんが、もし、日本居住であれば日本での課税申告が必要になるので、さらに利益は下がることになります。

ただ、売却益以外にも賃貸益(家賃収入)が8年間入ってきていました

家賃収入はグロス(表面利回り)で約6%、ネット(実質利回り)で約4.5%でした。実際には不動産マーケットが上がるにつれて段階的に家賃も上げたので、家賃収入も増えています。

住宅ローンを使っていたので、自己投資額に対する利回りは上がりますね。

この辺の知識は、日本の不動産投資と共通しているので知らない人は勉強しておいたほうがいい内容です。

海外不動産投資のメリットとデメリットまとめ

一般的な海外不動産投資のメリットとデメリットをまとめてみました。

【メリット】

・家賃収入以外に売却益のダブルインカムが狙える場合も
・信頼できる管理会社があれば放置プレイが可能
・中古物件でも価値が下がりにくい or 上がる
・税金対策になる

【デメリット】

・何かあったときにすぐに対応ができない
・信頼できる管理会社を見つける必要がある
・購入や売却時に遠隔操作が必要
・為替などの影響を受ける
・税金の申告が面倒

 

まとめ

日本と比べて中古の不動産価値が下がりくいので、不動産マーケットが上昇している国ならば、家賃収入と売却益を狙うダブルインカムが最大の魅力。ただし、リスクを抑える努力が必要。

海外不動産投資はリスクを上回るメリットがあれば検討を

海外不動産投資をするかどうかはデメリットを十分凌駕するだけのメリット、つまり「大きく儲かる可能性があるかどうか」です。

ポイントは、中途半端な儲けなら絶対にやめた方がいいですね。

例えば、利回りで約3%あったとしても為替の変動で吹き飛ぶこともあるので、これくらいの儲けではやらないほうがいいです。日本の銀行に預けるよりマシですが、リスク高すぎです。

海外不動産投資は国によってやり方やルールも当然違います。フィリピンではプレビルト(完成前に購入して完成後に売却)が主流ですし、アメリカではダブルインカムを狙えます。市場や税制などの調査は必須です。

あくまでも不動産投資は海外や日本にかかわらず自己責任です。

もし、海外不動産投資をするなら、国内不動産投資の勉強でも十分役立ちます。まずは投資の基礎から学んでからでも遅くないですよ。

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