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海外不動産投資における4つのリスクと対策【体験談あり】

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海外不動産投資に興味があるけれど、どんなリスクがあるかを知りたい人向け。

「海外の不動産投資は国内の不動産投資と比べて、どのようなリスクがあるのかを知りたい。さらに、そのリスクをどのように下げるかが分かれば挑戦できるかも。」

こういった疑問にお答えます。

 4つのリスクと対策

  • カントリーリスクと対策
  • 為替リスクと対策
  • 賃貸管理リスクと対策
  • 税金リスクと対策

このコラムを書いている私は、過去に日本からニュージーランド不動産投資をしてきました。そして、現在はニュージーランドに海外移住をして、その後、所有していた1つの物件を売却しました。

海外不動産投資は国内不動産投資と比べてメリットもありますが、どちらかというとデメリットであるリスクをどのように考えるかが大切です。

このような経験を通して、「どんなリスクがあるのか?」とか、「リスクを下げるにはどうすればいいのか?」という事が分かりました。

そこで、今回は「海外不動産投資における4つのリスクと対策」をご紹介します。

 リスクは下げられるのか?

日本国内にいて、海外の不動産投資でリスクを下げられるのか?と疑問に思う人もいると思いますが、国内でもリスクを下げることは可能です。

どのようなリスクがあって、最悪そのリスクが発動したらどうなるのか?ということをシュミレーションしておくことが大切です。

海外不動産投資は海外ならではの特有のリスクがありますが、逆に国内不動産投資では得られないような大きなリターンを得ることができる可能性もあります。

それでは、どのようなリスクがあるのかをみていきましょう。

海外不動産投資における4つのリスクと対策方法

為替リスク
カントリーリスク、為替リスク、賃貸管理リスク、税金リスクの4つがあります。

1.カントリーリスクと対策

カントリーリスクとは、海外不動産投資の対象国や地域において国の政策や政治・経済の状況の変化によって、そこに投資した資産の価値が変動する可能性のことをいいます。

例えば、ニュージーランドでは大きく政権が変わった途端、外国人による国内の中古不動産の購入ができなくなりました。これによって、どのような影響が出ているかというと、

外国人が購入できない→投資ができない→物件価格が上昇しなくなる

年々、ニュージーランドの物件価格が上昇していましたが、現在では横ばいか下降している状況になりました。ただ、これはあまりにも物件価格が高くなって国内からの批判がでていたので予想をすることができました。

カントリーリスクは突然起こることもありますし、予想できる内容もあります。現地国の不動産マーケットがどのようになっているのか?国の政権がどのように考えているのか?などを事前にリサーチすることがとても重要になってきます。

じゃあ、リサーチってどうやるの?ということですが、現地に行って不動産事情を不動産エージェントに聞いたり、何かしら現地国で在住している人とつながりを持つことがおすすめです。

海外不動産投資を考えているのなら、まずは現地国に行ってみて生活感を肌で感じること、そして不動産マーケットを調査することから始めましょう。セミナーに参加するだけではダメということですね。

2.為替リスクと対策

次に、為替リスクです。海外ではどうしても考慮しなくてはいけないのが、為替の影響でしょう。為替は個人的は動かせないものなので、為替の動きが妥当なのか安すぎたり高すぎたりしてないかを調べることが大切です。

ニュージーランドに最初に渡航したときのレートは1NZD=60円でしたが、一時期98円まで上昇し、現在は80円付近で落ち着いています。

私の場合、物件を購入したのが約60円で売却したのが約80円だったので、この時点で約20円もの為替差益が出ていることになります

仮に1,000万円で計算すると・・・
レート60円の場合:166,666NZD
レート80円の場合:125,000NZD
その差:約41,000NZD(日本円で約320万円)

もちろん、逆のパターンになることもあり得ますが、60円から極端に下がることは考えにくいことからタイミングとしては良かったというべきでしょう。

売却時に為替がどのようになっているのか予測することは困難ですが、色々な為替レートをシュミレーションを立てて、どのレートでも収益があがるような物件を購入するのがポイントです。

3.賃貸管理リスクと対策

物件を購入して賃貸に出す場合には、現地国で「適切な賃貸マネージメントができるのか」がポイントです。

ただ、注意したいのが信用できる人だけに注目すると退職したり、転職する場合があるので管理できる人を探すのも大切ですが、万が一の変更をどうするかも考えておきましょう。

私の場合は、当初は日本語ができる現地の人に依頼していましたが、賃貸管理のトラブルで別の会社に移管しました。これは現地在住になったからできやすいことなので、最初の管理会社の選択はとても重要です。

いくつか信頼できそうな賃貸会社をピックアップしておくこともおすすめです。

4.税金リスクと対策

日本は全世界課税制度を導入しているので、海外で得た所得に対しても納税する必要があります。日本と現地国で租税条約を結んでいると、納税方法の取り決めがある場合があります。事前に租税条約を結んでいるかを確認すべきです。

さらに、注意したいのが不動産の所有期間です。

譲渡する不動産の保有期間によって、譲渡所得に対する税率が異なります。保有期間5年以下なら短期、5年超なら長期とされ、さらに10年超の居住用財産の譲渡の場合は譲渡所得の優遇措置を得ることができます。

逆に言うと、短期間の転売目的で不動産を購入すると課税金額が多くなってしまうことになります。日本国内の不動産投資に限らず、海外の不動産投資でも所有期間には気を付ける必要がありますね。

ニュージーランドの場合、2019年現在では譲渡益には課税されてないのも海外不動産投資の魅力のひとつです。

現地国での税金の制度を知っておくことも重要なので、海外での不動産投資を考えている人は売買を仲介する業者に税務がどのようになるのか聞いておくかがポイントです。

リスクを知って対策を立てておくことが大切

海外の不動産投資には色々なリスクがありますが、リスクを知って対策を立てておくことで大きな儲けを出すことも可能性です。

どのような投資に対してもリスクもつきもので、そのリスクをどのようにコントロールするかが重要です。

基本的に、海外不動産投資はリスクが高いので大きな儲けが期待できない場合はやらないほうがいいです。